Tiré du livre: CONDO -LE: TOUT CE QU'IL FAUT SAVOIR
Acte constitutif de copropriété : Il définit notamment la destination de l’immeuble, les parties privatives et les parties communes. Il indique également la valeur relative de chaque fraction et la méthode suivie pour l’établir, la quote-part des charges et le nombre de voix attachées à chaque fraction. Il précise aussi les pouvoirs et devoirs respectifs du C.A. du syndicat et de l’assemblée des copropriétaires. Il prévoit toute autre convention relative à l’immeuble ou à ses parties privatives ou communes.
Assemblée générale des copropriétaires : Composée de tous les copropriétaires en titre de l’immeuble, présents ou valablement représentés. Une assemblée des copropriétaires est tenue au moins une fois par année, précédée d’un avis de convocation à cet effet. C’est elle qui a le pouvoir législatif.
Un procès-verbal de chaque assemblée des copropriétaires doit être dressé.
Assurance titres : Il s’agit d’une assurance dommage, offerte par certaines compagnies spécialisées en la matière, visant à prémunir l’acheteur contre les vices de titres pouvant affecter sa propriété.
Budget : Il est tenu d’établir le budget prévisionnel pour les dépenses nécessaires au fonctionnement courant de la copropriété. Ce n’est pas l’assemblée des copropriétaires qui vote le budget, mais les administrateurs qui le décident après avoir consulté les copropriétaires.
Une fois le nouveau conseil d’administration entré en fonctions, le premier élément requérant une vérification et, au besoin, des ajustements, sera sans nul doute le budget d’opération mis en place par le promoteur. Il arrive que ces derniers, en vue d’attirer les acheteurs, soumettent des budgets d’opérations irréalistes avec des contributions aux charges communes minimales de la part des copropriétaires.
Certificat de localisation : Le certificat de localisation est préparé par l’arpenteur-géomètre. Il fait partie du dossier des titres de l’immeuble. Son utilité principale est de situer les bâtiments sur le terrain et démontrer qu’ils ne causent aucun empiètement et qu’aucun droit de superficie en résultant n’entache substantiellement le droit de propriété. Il fera aussi état du respect des normes municipales.
En copropriété, le certificat de localisation général fournira habituellement toute l’information utile sur la localisation du bâtiment principal et de ses accessoires sur le terrain.
Lors d’une transaction immobilière, le notaire doit avoir en main un certificat de localisation récent et démontrant l’état actuel de l’immeuble. Il revient au syndicat de faire préparer un certificat de localisation démontrant l’ensemble des parties communes de l’immeuble. Le copropriétaire vendeur n’a pas l’autorité pour faire établir un tel certificat. Le copropriétaire-vendeur est responsable de fournir un certificat de localisation de sa partie privative.
Le certificat de localisation sur la partie privative viendra confirmer les écarts d’implantation entre le lot résultant des opérations cadastrales originales ayant permis la constitution de la copropriété et son occupation actuelle. Il permettra de vérifier si le propriétaire de la partie privative a fait des travaux, autorisés ou non, provoquant un débordement ou des empiètements sur les parties communes, ou même sur une ou d’autres parties privatives.
Charges communes : Aussi appelées « frais de condo », ils sont la contribution de chacun des copropriétaires. Le C.A. cotise les copropriétaires après avoir établi quelles sommes sont nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi que les montants à verser au fonds de prévoyance.
Chacun des copropriétaires doit contribuer aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction.
Si l’un des copropriétaires ne s’acquitte pas de ses charges, les autres copropriétaires ne peuvent être tenus de contribuer davantage, il s’agit d’une obligation individuelle.
Conseil d’administration : Le mandat principal du C.A. consiste à gérer les affaires du syndicat et à exercer tous les pouvoirs nécessaires à cette fin. Il exerce essentiellement le pouvoir exécutif du syndicat.
Les devoirs et obligations du C.A. sont : la conservation de l’immeuble, la coordination et gestion des espaces communs, la sauvegarde des droits collectifs, tenir à jour les registres de la copropriété et le respect de la déclaration de copropriété.
Copropriétaire : Personne physique ou morale, propriétaire d’au moins une fraction de la copropriété et qui, de ce fait, est membre du syndicat de copropriété.
L’acheteur d’une unité dans une copropriété divise devient publiquement « copropriétaire lorsque son acte d’acquisition est inscrit au bureau de la publicité des droits.
Individuellement, un copropriétaire n’a pas de pouvoir et ne peut pas, de ce fait, diriger les affaires de la copropriété.
Copropriété divise : Le copropriétaire achète une partie de l’immeuble qui lui est propre (partie privative) est une quote-part dans les parties communes de l’immeuble, dont l’usage est réservé à tous les copropriétaires ou à certains d’entre eux.
Copropriété indivise : Le propriétaire achète un pourcentage de tout l’immeuble sans que ce pourcentage ne soit relié à une partie précise de l’immeuble. C’est la convention d’indivision intervenue entre tous les copropriétaires qui attribue la jouissance sur une unité d’habitation.
Lors de l’acquisition d’un « appartement en copropriété », chacun des nouveaux copropriétaires est appelé à adhérer aux règles en vigueur. Par la loi et la signature de l’acte d’achat, le nouveau copropriétaire devient lié à ce que nous représentons comme étant « la loi des parties », c’est-à-dire la déclaration de copropriété.
Les immeubles ou la gestion du syndicat est bien tenue auront une excellente réputation et seront généralement très en demande, alors que ceux ou la gestion est déficiente seront moins convoités. Le marché en tiendra compte dans la valeur de l’unité mise en vente.
Déclaration de copropriété : La déclaration de copropriété est un acte juridique et authentique reçu par un notaire, en vertu duquel la propriété d’un immeuble de divise en « fractions » appartenant à une ou plusieurs personnes. C’est le point de départ de tout immeuble détenu en copropriété divise. C ‘est un contrat liant tous les copropriétaires de l’immeuble, sans nécessiter leur signature, et que ceux-ci doivent respecter. La déclaration de copropriété se divise en trois parties : l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions.
C’est le document qui dicte les règles à suivre dans la copropriété et qui s’impose, non seulement à la personne qui l’a signé, mais à tous les
copropriétaires qui viendront par la suite, de même qu’à tous ceux qui résideront dans la copropriété, incluant les locataires et les occupants.
L’assemblée générale des copropriétaires a le pouvoir d’adopter de nouveaux règlements d’immeuble ou de modifier des règlements existants. Ces règlements ne sont pas nécessairement notariés, ils sont versés au registre de la copropriété. Les modifications doivent être soumises à l’assemblée des copropriétaires et entérinées par ceux-ci. Ils doivent avoir été transmises à tous les copropriétaires par les administrateurs, avant l’assemblée, en même temps que l’avis de convocation.
Une déclaration de copropriété ne peut limiter le nombre de procuration que peut détenir une personne à une assemblée.
Les déclarations de copropriété antérieures à 1994 sont assujetties aux prescriptions du nouveau Code civil du Québec, dont certaines ont été jugées impératives, de sorte que certaines dispositions de ces « vieilles » déclarations de copropriété sont devenues inopérantes et ne sont plus conformes à la loi.
Désignation cadastrale : Voir état descriptif des fractions.
Destination de l’immeuble : Mission ou vocation de l’immeuble. Elle est directement reliée au mode de vie désiré par les copropriétaires. La destination peut être résidentielle, commerciale ou pour fins de villégiature. Elle peut aussi avoir une destination mixte.
État descriptif des fractions : Partie technique de la déclaration de copropriété, contenant notamment la désignation cadastrale de toutes les parties privatives et parties communes de l’immeuble.
Fonds de prévoyance : L’estimation des coûts des réparations majeures et du remplacement des parties communes de l’immeuble. Les sommes accumulées dans ce fond de prévoyance liquide et disponible à court terme, doivent être affectées uniquement à ces réparations majeures et remplacements.
La loi prévoit que la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance doit être obligatoirement d’au moins 5% de leur contribution aux charges communes.
Une copropriété qui s’en tiendrait essentiellement à ce strict minimum de 5% risque fort de connaître des difficultés financières lorsque le moment d’effectuer ces réparations majeures surviendra.
Fractions de l’immeuble : Tout immeuble détenu en copropriété divise est réparti en « fractions ». La fraction représente le droit du copropriétaire dans l’immeuble.
Il est tout à fait illégal d’acheter ou de vendre une partie privative, dans une copropriété divise, sans acheter ou vendre, du même coup, la quote-part dans les « parties communes à usage restreint ».
Frais de condo : Voir charges communes et quote-part.
Gérant : Appelé aussi gestionnaire, il est responsable de certaines charges d’intendance comme par exemple la préparation du budget et la confection des avis de cotisation pour les charges communes, l’octroi de certains contrats etc. Il peut être rémunéré ou bénévole.
Hypothèque légale : Forme d’hypothèque établie par la loi et qui est inscrite contre la fraction du copropriétaire en défaut sans son accord préalable afin de protéger les sommes dues au syndicat. L’hypothèque légale protège les sommes dues, celles de l’année en cours et celles des deux années qui suivent.
Impôt : Un syndicat de copropriété en tant que personne morale est considéré comme une société aux fins de la loi. Les syndicats de copropriété sont donc assujettis aux dispositions de la Loi sur les impôts et de la Loi de l’impôt sur le revenu. À noter que le syndicat ne paye pas d’impôt sur les cotisations reçues de ses copropriétaires.
Parties communes : Les parties communes représentent toutes les parties des bâtiments et des terrains qui ne sont pas stipulées privatives dans la déclaration de copropriété. Ces parties communes sont la propriété de tous les copropriétaires, de façon indivise, et servent, sauf stipulation contraire, à leur usage commun.
Parties communes à usage restreint : Ce sont les parties des bâtiments ou terrains qui sont la propriété indivise de tous les copropriétaires (parties communes), mais qui servent à l’usage exclusif de certains copropriétaires ou d’un seul, selon le cas. À titre d’exemple, les balcons, les toits-terrasses et la fenestration sont fréquemment des parties communes à usage restreint.
Parties privatives : Les différentes portions du bâtiment qui sont la propriété d’un copropriétaire déterminé, et dont il a l’usage exclusif.
Bien que le propriétaire d’une unité privative puisse s’attendre à être seul maître chez lui, cette liberté est limitée par les stipulations de la déclaration de copropriété et par la destination de l’immeuble.
Privation du droit de vote : La loi prévoit une sanction automatique pour le copropriétaire délinquant. En effet, le copropriétaire qui, depuis plus de trois mois, n’a pas acquitté sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance, est privé de son droit de vote.
Le recours le plus accessible pour recouvrer les montants dus par un copropriétaire délinquant est de présenter une requête à la cour des petites créances si le montant n’excède pas 7 000$ et que le syndicat n’a pas plus de 5 employés à son service.
Procès-verbaux : L’objet même d’un procès-verbal est de faire ressortir les délibérations de l’assemblée et les résultats du vote et du décompte des voix sur chacune des résolutions validement présentées lors de l’assemblée des copropriétaires.
Promoteur : Personne physique ou morale, qui met sur pied le projet, effectue ou dirige la construction de l’immeuble et le met en vente.
C’est le promoteur du projet qui concrétise le caractère divis de l’immeuble, en faisant préparer par un notaire la déclaration de copropriété qui régira l’immeuble construit. La loi considère comme promoteur celui qui est propriétaire d’au moins la moitié des fractions de l’immeuble au moment de l’inscription de la déclaration de copropriété et qui, de ce fait, est membre du syndicat de copropriété.
Le promoteur ou son représentant agit, généralement comme administrateur provisoire du syndicat.
Quorum : Le quorum est constitué par un nombre minimal de copropriétaires représentant la majorité des voix au moment de l’assemblée, tel qu’indiqué à l’avis de convocation. Le quorum s’exprime donc en terme de voix et non en terme du nombre de copropriétaires, présents ou représentés. À défaut d’avoir obtenu le quorum, après un certain délai, l’assemblée est ajournée à une autre date. Il est essentiel d’avoir le quorum pour que l’assemblée ait lieu.
Quote-part : La fraction de chaque copropriétaire correspond à sa quote-part du droit de propriété indivis sur les parties communes et détermine, du même coup, le nombre de voix dont il dispose lors des assemblées de copropriétaires.
La valeur relative de la fraction sert aussi à calculer la contribution de chacun des copropriétaires aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance. Ces charges sont communément appelées les « frais de condo ».
Registres : Le conseil d’administration est tenu de conserver dans ses registres les minutes de chaque assemblée afin de consigner les points qui ne sont pas discutés. Il serait aussi souhaitable d’avoir un registre sur toutes les améliorations locatives survenues autant pour chaque copropriétaire que pour L’ensemble de la copropriété tout en y indiquant les coûts, dates et entrepreneurs concernés.
Règlement d‘immeuble : Partie de la déclaration de copropriété qui contient les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives et des parties communes, ainsi que celles relatives au fonctionnement et à l’administration de la copropriété. On y retrouve notamment les règles relatives à la composition du C.A., le mode de nomination, de remplacement ou de rémunération des administrateurs, ainsi que les autres conditions de leur charge.
Syndicat : Personne morale représentée par la collectivité des copropriétaires de l’immeuble. Le syndicat de copropriété se compose de deux organes décisionnels : le conseil d’administration et l’assemblée générale des copropriétaires. Le premier exerce le pouvoir exécutif du syndicat, le second dispose du pouvoir législatif.
Cette entité légale indépendante des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes de l’immeuble, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété et, de façon générale, toutes les opérations d’intérêt commun.
Le syndicat agit par l’entremise de ses deux composantes , soit l’assemblée des copropriétaires et le conseil d’administration.
La loi spécifie que tout syndicat de copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble faisant l’objet de cette copropriété divise, l’entretien et l’administration de ses parties communes, la sauvegarde des droits afférents à cet immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun reliées à cette copropriété.
Au même titre que tout autre personne physique ou morale, le syndicat de copropriété est susceptible d ‘engager sa responsabilité civile envers les tiers, incluant les copropriétaires de l’immeuble.
Le syndicat a l’obligation d’assurer la totalité de l’immeuble pour sa valeur de remplacement.
Taxes foncières : Règle générale, le syndicat n’est aucunement propriétaire foncier. Les parties communes de l’immeuble appartiennent aux copropriétaires et leur valeur est répartie selon les quotes-parts au compte de taxes de chacun des copropriétaires. Le syndicat n’a donc aucune taxe foncière à payer. Chaque fraction de copropriété forme une entité distincte aux fins d’évaluation et d’imposition foncière. Chaque copropriétaire reçoit un compte de taxes distinct.
TPS-TVQ : Le syndicat n’est pas un fournisseur de biens ou de services. Le syndicat n’as donc pas à s’enregistrer aux régimes TPS/TVQ. Aucune taxe ne doit être perçue lors d’échanges économiques entre les syndicat et ses copropriétaires. Ce sont les frais communs qui tiennent compte de la répartition des dépenses entre les copropriétaires.
TIRÉ DU LIVRE:
CONDO -LE: TOUT CE QU'IL FAUT SAVOIR
Auteurs : André M. Benoît
Yves Joli-Cœur
Yves Papineau
Organisme
Le conseil de la copropriété du Québec
871 Grande-Allée Ouest
Bureau 100
Québec, G1S 2L1
Tél : 418-688-9967
Président : Michel Paradis
Administrateur :Gilles Savoie
Les bonnes adresses Internet :
http://www.condolegal.com/
http://www.condoliaison.org/
http://www.condosquebec.ca/
http://www.conseildelacopropriete.ca/
http://www.droitdelacopropriete.qc.ca/
